전세 계약 전 임대인의 악성임대인 등록 여부와 세금 체납 사실을 스마트폰 하나로 조회할 수 있는 안심전세앱은 HUG(주택도시보증공사)와 국토교통부가 공동 운영하는 전세사기 예방 전용 애플리케이션이다. 시세 확인부터 깡통전세 위험 진단, 임대인 체납 조회까지 계약 전에 꼭 확인해야 할 정보를 한곳에서 처리할 수 있다. 2026년 9월에는 57종 행정 정보를 연계한 대규모 개편이 예정되어 있어 위험 매물 조회 기능이 더욱 강화된다.
안심전세앱이란 무엇인가
안심전세앱은 국토교통부와 HUG(주택도시보증공사)가 전세사기 피해를 줄이기 위해 개발한 무료 모바일 애플리케이션이다. 2023년 초기 버전 출시 이후 같은 해 5월 2.0 버전이 공개되면서 기능이 크게 확대됐다. 앱스토어(iOS)와 구글 플레이(Android) 모두에서 "HUG안심전세"로 검색하면 무료로 내려받을 수 있다.
앱의 핵심 역할은 임차인이 계약 전 단계에서 해당 주택과 임대인에 관한 위험 정보를 직접 조회할 수 있게 하는 것이다. 과거에는 국세청, 법원 등기소, HUG 등 여러 기관을 별도로 방문해야 했던 정보를 하나의 앱에서 통합 조회할 수 있다는 점이 강점이다.
단, 앱이 제공하는 매매시세는 국토교통부 실거래가 데이터를 기반으로 한 추정치다. 거래 사례가 적은 신축 빌라나 단독주택은 오차가 클 수 있으며, 법적 효력이 있는 공식 감정가와는 다르다. 앱 시세는 참고용으로 활용하고 등기부등본은 반드시 인터넷등기소(iros.go.kr) 또는 앱 내 열람 기능을 통해 직접 확인해야 한다.
현재 조회할 수 있는 항목
2026년 6월 기준 안심전세앱에서 조회 가능한 주요 항목은 다음과 같다.
| 조회 항목 | 세부 내용 |
|---|---|
| 매매시세 | 전국 아파트·연립·다세대·오피스텔 평형별 매매 추정 시세 |
| 지역 전세가율 | 해당 지역 평균 전세가율, 경매낙찰가율, 전세보증 사고 현황 |
| 적정 보증금 진단 | 시세 대비 보증금 적정 수준, HUG 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 |
| 악성임대인 조회 | 최근 3년간 2회 이상 2억원 이상 보증금을 미반환한 임대인 해당 여부 |
| 체납 조회 | 임대인 국세·지방세 체납 여부 (임대인 동의 필요) |
| 보증사고 이력 | HUG·HF(한국주택금융공사) 보증 가입 금지 여부 및 보증사고 이력 |
| 권리관계 열람 | 선순위채권, 근저당 등 부동산 등기부상 권리관계 |
악성임대인 조회는 임대인 성명과 생년월일만 입력하면 되며, 임대인 동의 없이 가능하다. 반면 국세·지방세 체납 조회는 임대인이 카카오톡 알림톡으로 동의해야만 결과를 확인할 수 있다. 동의를 거부하는 임대인이라면 계약 여부를 신중하게 재검토하는 것이 바람직하다.
깡통전세와 전세가율, 판단 기준은 무엇인가
깡통전세는 전세보증금이 주택 매매가에 지나치게 근접하거나 이를 초과한 상태를 가리킨다. 경매에 넘겨도 낙찰가로 보증금 전액을 회수하기 어렵기 때문에 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 피해로 이어진다. 실거래 사례가 드문 신축 빌라와 오피스텔에서 특히 빈번하게 발생한다.
전세가율은 안심전세앱에서 지역 평균치와 해당 물건의 수준을 함께 확인할 수 있다. 업계에서 통용되는 판단 기준은 다음과 같다.
전세가율 60% 이하는 안전권, 60~75%는 주의 구간, 80% 이상은 깡통전세 위험 구간으로 본다. 이 기준은 법적 강제 수치가 아니라 업계 통용 지표다.
- 선순위 근저당이 있는 경우 단순 전세가율이 아니라 (전세보증금 + 선순위 채권) 전체가 매매가 대비 어느 수준인지를 따져야 한다.
- 앱이 제공하는 전세가율은 선순위 채권을 포함하지 않은 단순 비교치일 수 있으므로, 등기부를 직접 열람하여 근저당·가압류 내역을 반드시 확인한다.
- 신탁 등기 주택은 임대인이 아닌 수탁자가 소유자이므로 일반 전세 계약 방식이 달라진다. 안심전세앱만으로 파악하기 어려운 부분이므로 별도 주의가 필요하다.
안심전세앱 시세는 적정 보증금 수준을 가늠하는 데 유용하지만, 주변 공인중개사 2~3곳의 시세와 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)을 교차 확인하는 것이 더 안전하다.
전세사기 예방을 위한 앱 활용 순서
계약 전 안심전세앱을 활용하는 기본 순서는 다음과 같다.
- 앱스토어 또는 구글 플레이에서 "HUG안심전세"를 검색하고 앱을 설치한다.
- 주소 또는 단지명을 입력하여 매매시세, 지역 전세가율, 보증금 적정 수준을 확인한다.
- 임대인 성명과 생년월일로 악성임대인 해당 여부와 보증사고 이력, HUG·HF 가입 금지 여부를 조회한다.
- 앱 내 알림톡 발송 기능으로 임대인에게 국세·지방세 체납 조회 동의를 요청하고 결과를 확인한다.
- HUG 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부를 확인한다. 가입이 불가한 물건은 보증금 보호에 취약하다.
- 앱 확인 이후에도 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 등기부등본을 직접 발급·열람하여 최신 권리관계를 최종 확인한다.
앱 조회만으로 모든 위험을 걸러낼 수는 없다. 특히 법인 임대인이나 분리신탁 구조, 임차인 다수가 있는 빌라의 경우 앱이 파악하기 어려운 위험 요소가 존재한다. 보증금 규모가 클수록 공인중개사 확인과 법률 전문가 상담을 병행하는 것이 바람직하다.
2026년 9월 개편 예정, 달라지는 점
국토교통부는 2026년 9월부터 안심전세앱을 통해 57종 행정 정보를 통합 제공하는 개편 서비스를 시행할 예정이다(2026년 6월 기준 예정 사항, 일정 변동 가능). 법원행정처의 부동산 등기부, 국토부·법원행정처의 확정일자부, 행안부의 전입세대 정보, 국세청·행안부의 세금 체납 정보, 한국신용정보원의 신용정보가 하나의 앱에서 연계된다.
| 개편 항목 | 주요 내용 |
|---|---|
| 주택 위험도 | 시세 대비 선순위 보증금 비교, 불법 건축물 여부 포함해 안전·주의·위험 3단계로 표시 |
| 임대인 위험도 | 전세보증 가입 건수, 세금 체납, 대출 연체 여부를 종합해 안전·주의·위험 3단계로 표시 |
| 권리관계 분석 | 등기부, 확정일자부, 전입세대 정보를 통합 분석한 권리관계 한눈에 확인 |
| 대항력 발생 시기 | 익일 0시 발생에서 즉시 발생으로 개선, 시·분·초 단위 권리 선후 비교 시스템 구축 |
대항력 발생 시기 변경은 임대차보호법 제도 개선과 연계된 사항으로, 시행 시기와 세부 적용 범위는 국토교통부 공식 발표를 통해 추가로 확인해야 한다. 개편 이후에는 기관별로 흩어졌던 정보를 하나의 화면에서 조회할 수 있어 사전 위험 파악이 한층 쉬워질 것으로 보인다.
자주 묻는 질문
Q. 안심전세앱은 무료로 이용할 수 있나요?
앱 자체는 무료로 다운로드하여 사용할 수 있습니다. 다만 등기부등본 열람 등 일부 기능은 별도 수수료가 발생할 수 있으니 앱 내 안내를 미리 확인하시기 바랍니다.
Q. 임대인이 체납 조회 동의를 거부하면 어떻게 하나요?
안심전세앱의 국세·지방세 체납 조회는 임대인 동의가 반드시 필요합니다. 거부할 경우 앱을 통한 조회는 불가합니다. 계약서에 임대인이 체납 사실이 없음을 보증하는 특약을 넣거나, 공인중개사 또는 법률 전문가의 도움을 받아 대안을 마련하는 것이 바람직합니다.
Q. 앱 시세와 실제 거래가가 다르면 어느 것을 믿어야 하나요?
앱이 제공하는 시세는 국토부 실거래가 기반 추정치로 참고용입니다. 신축 빌라나 거래 사례가 적은 주택은 오차가 클 수 있습니다. 주변 공인중개사 2~3곳 시세와 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)을 교차 확인하여 최종 판단하는 것이 안전합니다.
참고 자료
본 글은 2026년 6월 기준 공개된 정보를 바탕으로 작성했습니다. 2026년 9월 개편 예정 서비스는 시행 일정 및 세부 내용이 변경될 수 있습니다. 안심전세앱의 기능과 조회 범위는 HUG(khug.or.kr) 및 국토교통부 공식 채널에서 반드시 직접 확인하시기 바랍니다. 전세 계약은 자산 손실이 발생할 수 있는 중대한 의사결정이므로 공인중개사 또는 법률 전문가의 상담을 권고합니다.
