집을 사고 부동산 거래신고를 할 때 일정 조건에 해당하면 자금조달계획서를 함께 내야 합니다. 이 서류는 매수 자금을 어디서 얼마나 마련했는지 자기자금과 차입금으로 나눠 적는 양식으로, 규제지역이라면 금액과 상관없이, 비규제지역이라면 6억 원 이상 주택에서 제출 의무가 생깁니다. 2026년 2월 시행된 개정으로 양식과 첨부서류 규정이 크게 바뀐 만큼, 제출 대상과 작성방법, 증빙서류, 제출처를 공식 자료 기준으로 정리했습니다.
자금조달계획서란, 정식 명칭과 역할
자금조달계획서의 정식 명칭은 '주택취득자금 조달 및 입주계획서'입니다. 부동산 거래신고를 할 때 매수인이 매매대금을 어떤 자금으로 마련했는지 항목별로 밝히는 서류로, 자금의 출처를 행정기관이 파악해 탈세나 편법 증여, 시세조작을 거르기 위한 장치입니다.
핵심은 적어 넣는 자금 항목의 합계가 매매대금과 정확히 일치해야 한다는 점입니다. 자기자금과 차입금을 모두 더한 금액이 계약서상 거래금액과 맞지 않으면 신고가 반려될 수 있습니다. 그래서 계약 단계에서 잔금까지의 자금 흐름을 미리 정리해 두는 것이 좋습니다.
자금조달계획서는 거래신고의 일부입니다. 신고를 마치지 못하면 실거래 신고필증이 나오지 않고, 소유권 이전등기까지 지연될 수 있습니다.
제출 대상: 규제지역과 비규제지역 6억 원 기준
모든 주택 거래가 자금조달계획서 대상은 아닙니다. 지역의 규제 여부와 거래금액에 따라 갈립니다. 규제지역인 투기과열지구와 조정대상지역에서는 거래금액과 무관하게 모든 주택 거래에 제출 의무가 있고, 그 외 비규제지역에서는 실거래가 6억 원 이상일 때 제출합니다.
증빙서류는 또 다른 기준으로 움직입니다. 자금조달계획서 자체의 제출 대상보다 좁아서, 투기과열지구에서 주택을 취득할 때는 계획서와 함께 자금 출처를 입증하는 증빙서류까지 첨부해야 합니다. 조정대상지역이나 비규제지역 6억 원 이상은 계획서는 내되 증빙서류 첨부는 원칙적으로 의무가 아닙니다.
| 구분 | 자금조달계획서 | 증빙서류 첨부 |
|---|---|---|
| 투기과열지구 | 전 거래 제출 | 첨부 의무 |
| 조정대상지역 | 전 거래 제출 | 의무 아님 |
| 비규제지역 | 6억 원 이상 제출 | 의무 아님 |
| 토지거래허가구역 | 허가 신청 시 제출(2026년 개정 반영) | 지역 규제에 따름 |
여기서 헷갈리기 쉬운 지점이 있습니다. 증빙서류 의무가 없는 지역이라도 자금 출처가 불분명하면 이후 국세청 자금출처조사 대상이 될 수 있습니다. 의무가 아니라는 말이 자금 입증을 안 해도 된다는 뜻은 아니므로, 증여나 차입이 섞여 있다면 관련 자료를 따로 보관해 두는 편이 안전합니다.
2026년 개정 내용: 양식 세분화와 계약금 증빙 의무화
2026년 2월 10일부터 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령과 시행규칙 개정이 시행되면서 자금조달계획서 양식과 첨부 규정이 달라졌습니다. 자금의 출처뿐 아니라 이동 경로까지 추적하려는 방향이라는 점이 이번 개정의 특징입니다.
- 대출 항목 세분화: 차입금의 대출 유형을 구분하고, 대출을 받은 금융기관명을 직접 기재하도록 바뀌었습니다.
- 사업자대출 분리: 주택담보대출 등과 사업자대출을 별도로 나눠 적습니다.
- 자기자금 세분화: 부동산 처분대금, 주식·채권 매각대금 등 자기자금 항목을 더 잘게 나눴습니다.
- 가상자산 항목 신설: 가상자산 매각대금을 적는 칸이 새로 생겼습니다.
- 계약금 입금 증빙 의무화: 공인중개사를 통한 중개 거래를 신고할 때 매매계약서 사본과 계약금 지급을 입증하는 자료를 함께 내야 합니다. 직거래는 이 첨부 의무에서 제외됩니다.
주의할 점은 이 개정이 '7월'이 아니라 2026년 2월 10일 시행으로 확인된다는 것입니다. 시행 시점을 7월로 알고 계셨다면 이미 적용 중인 규정일 수 있으니, 계약 시점이 2월 10일 이후라면 새 양식과 첨부 의무가 적용된다고 보고 정확한 시행일과 세부 사항은 국토교통부 공식 안내로 다시 확인하시기 바랍니다.
작성방법: 자기자금과 차입금을 나눠 적기
양식은 크게 자기자금과 차입금(타인자금)으로 구성됩니다. 자기자금은 본인이 이미 보유한 돈이고, 차입금은 빌린 돈입니다. 각 칸에 금액을 적고, 그 합계가 매매대금과 맞는지 마지막에 반드시 확인합니다.
- 자기자금: 금융기관 예금액, 주식·채권 매각대금, 보증금 등 승계 자금, 부동산 처분대금, 현금 및 가상자산 매각대금 등
- 차입금: 금융기관 대출액(주택담보대출·신용대출 등 유형과 금융기관명 기재), 임대보증금, 회사지원금, 그 밖의 차입금(가족 간 차용 등)
- 조달자금 지급방식: 계좌이체 등 지급 방식과 보유 현금 사용 여부를 함께 표시
- 입주계획: 본인 입주, 가족 입주, 임대, 그 밖의 용도 중 선택
가족에게 빌린 돈을 차입금으로 적었다면 실제로 갚을 의사와 능력이 있어야 합니다. 형식상 차용으로 적고 사실상 증여로 보이면 증여세가 추징될 수 있으므로, 차용증과 이자 지급 내역 같은 자료를 갖춰 두는 것이 좋습니다. 자기자금이 과도하게 많은데 출처 설명이 빈약하면 그 자체로 소명 요청을 받을 수 있습니다.
증빙서류와 제출처: 부동산거래관리시스템
투기과열지구처럼 증빙서류 첨부 대상이라면 각 자금 항목에 맞는 입증 자료를 함께 냅니다. 자금 유형별로 필요한 서류가 다릅니다.
| 자금 유형 | 증빙서류 예시 |
|---|---|
| 예금 등 보유 현금 | 예금잔액증명서, 잔고증명서 |
| 금융기관 대출 | 금융거래확인서, 부채증명서, 대출신청서 사본 |
| 부동산 처분대금 | 기존 부동산 매매계약서 또는 임대차계약서 사본 |
| 증여·상속 | 증여세·상속세 신고서, 납세증명서 사본 |
| 그 밖의 차입 | 금전 차용을 증명하는 서류(차용증 등) |
제출처는 온라인과 방문 두 가지입니다. 온라인은 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 거래신고와 함께 자금조달계획서를 작성·첨부할 수 있고, 방문은 부동산 소재지 관할 시·군·구청 또는 주민센터 민원창구에서 처리합니다. 공인중개사를 통한 거래라면 보통 중개사가 거래신고를 대행하면서 함께 접수합니다.
제출 기한은 부동산 거래신고와 같이 계약 체결일로부터 30일 이내입니다. 기한 안에 자금조달계획서나 증빙서류를 내지 않으면 거래신고가 완료되지 않고, 신고 지연이나 미제출, 거짓 작성에는 과태료가 부과될 수 있습니다.
증빙서류 제출 대상인데 자료를 빠뜨리면 신고필증 발급이 막혀 등기까지 늦어집니다. 계약 단계에서 어떤 자료가 필요한지 미리 챙겨 두는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문
Q. 비규제지역에서 5억 원짜리 집을 사면 자금조달계획서를 내야 하나요?
비규제지역은 실거래가 6억 원 이상부터 제출 대상이므로 5억 원 거래라면 자금조달계획서 제출 의무는 없습니다. 다만 규제지역이라면 금액과 상관없이 제출해야 하므로, 해당 지역이 투기과열지구나 조정대상지역에 속하는지 먼저 확인해야 합니다.
Q. 증빙서류는 모든 지역에서 다 내야 하나요?
아닙니다. 증빙서류 첨부 의무는 투기과열지구에서 주택을 취득할 때 적용됩니다. 그 외 지역은 계획서는 내되 증빙서류 첨부는 원칙적으로 의무가 아닙니다. 다만 의무가 아니어도 자금 출처가 불분명하면 이후 조사에 대비해 자료를 보관해 두는 편이 좋습니다.
Q. 2026년에 바뀐 부분이 정확히 언제부터 적용되나요?
자금조달계획서 양식 개정과 중개 거래 계약금 입금 증빙 의무화 등은 2026년 2월 10일 시행으로 확인됩니다. 7월로 알려진 경우가 있으나 공개된 자료 기준 시행일은 2월이며, 계약 시점과 적용 양식은 국토교통부와 부동산거래관리시스템 공식 안내로 다시 확인하시기 바랍니다.
함께 보면 좋은 글
참고 자료
- 국토교통부 부동산거래관리시스템 - 부동산 거래신고·자금조달계획서 작성
- 국토교통부 - 부동산 거래신고 제도 안내
- 국가법령정보센터 - 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙(자금조달계획서 서식)
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 부동산 거래신고
본 글은 2026년 6월 16일 기준 공개된 국토교통부, 부동산거래관리시스템, 국가법령정보센터 등의 자료로 작성했습니다. 제출 대상 지역과 금액 기준, 증빙서류 범위, 2026년 개정 양식의 세부 항목과 시행일은 이후 변경되거나 추가 안내될 수 있으니, 실제 거래신고 전에는 국토교통부와 부동산거래관리시스템의 공식 안내를 확인하시기 바랍니다.
