2026년 6월 30일 정부가 화성 동탄, 용인 기흥, 구리를 규제지역으로 신규 지정했습니다. 비규제지역으로 남아 집값이 빠르게 오르던 곳들입니다. 동탄 규제지역 지정으로 7월부터 대출 한도, 양도세와 취득세, 전매제한, 청약 자격까지 한꺼번에 달라집니다. 무엇이 어떻게 바뀌는지, 이미 계약한 사람은 어떻게 되는지 정리했습니다.
어디가 무엇으로 지정됐나
국토교통부는 화성 동탄, 용인 기흥, 구리 세 곳을 투기과열지구이자 조정대상지역으로 동시에 지정했습니다. 여기에 더해 토지거래허가구역까지 묶는 삼중 규제가 적용됩니다. 시행 시점은 규제지역 효과가 7월 1일, 토지거래허가구역이 7월 5일부터입니다.
| 지역 | 지정 내용 | 시행 |
|---|---|---|
| 화성 동탄 | 투기과열지구 + 조정대상지역 + 토지거래허가구역 | 규제 7/1, 토허 7/5 |
| 용인 기흥 | 투기과열지구 + 조정대상지역 + 토지거래허가구역 | 규제 7/1, 토허 7/5 |
| 구리 | 투기과열지구 + 조정대상지역 + 토지거래허가구역 | 규제 7/1, 토허 7/5 |
규제지역에는 정량 요건이 있습니다. 조정대상지역은 직전 3개월 집값 상승률이 해당 시도 물가상승률의 1.3배, 투기과열지구는 1.5배를 넘어야 합니다. 경기도 물가상승률(약 1.38%)을 적용하면 조정대상지역은 1.79%, 투기과열지구는 2.06% 이상이 기준선이 됩니다. 세 지역 모두 최근 3개월 상승률이 이 기준을 크게 웃돌았습니다.
비규제 풍선효과, 얼마나 올랐길래
2025년 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 주요 지역이 규제로 묶이자, 비규제로 남은 동탄·기흥·구리로 매수세가 몰렸습니다. 반도체 기업의 고액 성과급과 GTX 등 교통 호재가 가세하면서 집값이 단기간에 급등했습니다.
| 지역 | 최근 3개월 상승률(3~5월) | 올해 누적 |
|---|---|---|
| 화성 동탄 | 약 3.85% | 약 9.57% |
| 구리 | 약 3.53% | 약 7.52% |
| 용인 기흥 | 약 2.57% | 약 5.99% |
이 수치는 보도 시점 한국부동산원 통계 기반이며, 비교 기준선(물가 대비인지 경기 평균 대비인지)에 따라 출처마다 표현이 조금씩 다릅니다. 다만 세 곳 모두 투기과열지구 기준(2.06%)을 넘었다는 점은 공통적입니다.
대출과 세금, 7월부터 이렇게 바뀐다
규제지역으로 지정되면 가장 먼저 체감되는 것이 대출입니다. 직전 대책 기준을 보면 무주택자라도 주택담보대출비율(LTV)이 종전보다 크게 낮아지고, 이미 집이 있는 유주택자는 추가 주택담보대출이 사실상 막힙니다.
- 대출: 무주택자 LTV 축소(직전 대책에서 40% 수준 적용), 유주택자 추가 주담대 제한
- 양도소득세: 다주택자 중과, 1세대 1주택 비과세에 2년 거주요건 추가 가능
- 취득세·종합부동산세: 다주택자 부담 강화
- 전매제한: 분양권 전매 제한 강화, 청약 1순위 자격과 재당첨 제한
- 자금조달계획서: 주택 거래 시 자금 출처 신고 의무
구체적인 LTV 비율과 양도세 중과율은 정부 발표 내용과 주택 가격에 따라 달라집니다. 본인 사례는 반드시 국토교통부 보도자료와 금융기관 상담으로 확인해야 합니다.
토지거래허가구역, 갭투자가 막힌다
토지거래허가구역은 규제 강도가 가장 셉니다. 일정 면적을 넘는 주택을 사려면 관할 시군구청의 허가를 받아야 하고, 매수자는 실거주 목적을 소명해야 합니다. 통상 2년 실거주 의무가 붙기 때문에, 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 사실상 불가능해집니다.
즉 동탄·기흥·구리에서 7월 5일 이후 일정 규모 이상 주택을 매수하려면, 직접 들어가 살 목적이 아니면 허가 자체가 어려워진다는 뜻입니다. 실수요자 중심으로 거래가 재편되는 효과를 노린 규제입니다.
이미 계약했다면 어떻게 되나
가장 궁금한 부분이 기존 계약의 소급 여부입니다. 직전 10·15 대책 선례를 보면, 토지거래허가구역은 시행일 이전에 매매계약을 체결한 경우 허가 의무가 면제됐습니다. 반면 대출과 전매 등 규제지역 효과는 공고일 또는 시행일부터 즉시 적용됐습니다.
- 토허구역 시행일(7/5) 이전 계약 체결분: 선례상 허가 의무 면제 가능성
- 대출·전매 규제: 시행일부터 즉시 적용
- 잔금·중도금 일정이 걸쳐 있는 경우 기준일에 따라 적용이 갈릴 수 있음
다만 이번 지정의 정확한 경과규정과 기준일은 정부 발표 원문에 따라 확정되므로, 계약이 진행 중이라면 국토교통부 공고와 해당 지자체 안내를 직접 확인하는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문
Q. 규제지역 지정은 언제부터 효력이 생기나요?
규제지역(투기과열지구·조정대상지역) 효과는 7월 1일부터, 토지거래허가구역은 7월 5일부터 적용됩니다. 정확한 시행일은 국토교통부 공고로 확인하세요.
Q. 동탄 전체가 규제지역인가요?
화성 동탄이 지정 대상에 포함됐으나, 적용되는 정확한 행정구역 범위는 정부 공고 원문을 확인해야 합니다. 발표 자료에 구체적 구역이 명시됩니다.
Q. 전세 끼고 집을 사려고 했는데 가능한가요?
토지거래허가구역에서는 실거주 목적 소명과 2년 실거주 의무가 붙어 갭투자가 사실상 어렵습니다. 매수 전 허가 요건을 반드시 확인하세요.
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참고 자료
본 글은 2026년 6월 30일 기준 공개된 정보로 작성했습니다. 규제지역 지정의 정확한 적용 구역과 시행일, 대출 한도, 세율, 경과규정은 정부 발표 원문에 따라 달라질 수 있으니, 거래나 계약 전 국토교통부 보도자료와 해당 지자체, 금융기관 안내를 반드시 확인하시기 바랍니다.
