내가 사려는 아파트가 토지거래허가구역에 들어가면, 계약 전에 관할 구청의 허가부터 받아야 하고 2년 실거주 의무까지 붙습니다. 2026년 6월 30일 정부가 용인 기흥, 화성 동탄, 구리를 신규 지정하면서 대상 지역이 다시 넓어졌습니다. 토지거래허가구역이 정확히 무엇인지, 내 지역이 대상인지 조회하는 방법, 매매와 취득 시 어떤 제약이 붙는지 순서대로 정리했습니다.
토지거래허가구역이란 무엇인가
토지거래허가구역은 투기 우려가 있는 지역의 땅과 주택 거래를 사전에 허가받도록 묶은 구역입니다. 근거법은 부동산 거래신고 등에 관한 법률이며, 국토교통부 장관 또는 시도지사가 지정합니다. 지정 기간은 한 번에 최장 5년입니다.
핵심 효과는 두 가지입니다. 기준 면적을 넘는 토지나 주택을 사려면 계약 전에 관할 시군구청의 허가를 받아야 하고, 허가 없이 맺은 계약은 법적으로 효력이 없습니다. 여기에 주거용 주택을 취득하면 실거주 의무가 함께 부과됩니다.
허가 없이 계약하면 그 계약은 무효이며, 계약 당시 토지 가격(개별공시지가 기준)의 30% 이하 벌금 또는 2년 이하 징역에 처해질 수 있습니다. 규제 강도가 가장 센 부동산 규제로 꼽히는 이유입니다.
허가 대상 기준면적, 얼마부터인가
법령이 정한 기본 기준면적은 용도지역별로 다릅니다. 이 면적을 넘는 거래만 허가 대상입니다. 다만 지정권자가 지역 실정에 맞춰 기본 면적의 10%에서 300% 범위로 따로 정해 공고할 수 있다는 점이 함정입니다.
| 구분 | 법령상 기본 기준면적(초과 시 허가) |
|---|---|
| 도시지역 주거지역 | 60㎡ |
| 도시지역 상업지역 | 150㎡ |
| 도시지역 공업지역 | 150㎡ |
| 도시지역 녹지지역 | 200㎡ |
| 도시지역 외 농지 | 500㎡ |
| 도시지역 외 임야 | 1,000㎡ |
실제 운영에서는 이 숫자를 그대로 믿으면 안 됩니다. 서울 강남권을 비롯한 수도권 주요 허가구역은 기본 면적의 10% 수준을 적용해, 주거지역은 6㎡만 넘어도 허가 대상이 됩니다. 사실상 웬만한 아파트 거래는 모두 허가를 받아야 한다는 뜻입니다.
이번 용인 기흥, 화성 동탄, 구리 지정도 아파트를 대상으로 한 구역입니다. 따라서 해당 지역에서 아파트를 사려는 대부분의 실수요자가 허가 절차를 밟게 됩니다. 정확한 적용 면적은 구역마다 다르므로 지정 공고 원문에서 확인해야 합니다.
내 지역이 대상인지 조회하는 방법
토지거래허가구역 여부는 몇 가지 공식 경로로 무료로 확인할 수 있습니다. 순서대로 밟으면 됩니다.
- 토지이음(eum.go.kr) 접속 후 주소를 입력해 토지이용계획을 열람합니다. 규제 안내란에 토지거래허가구역 여부가 표시됩니다.
- 지자체 부동산 정보 포털에서 지정 현황 공고를 확인합니다. 서울은 서울부동산정보광장(land.seoul.go.kr), 경기도는 경기부동산포털에서 구역과 시행일을 안내합니다.
- 국토교통부와 각 시군구청 홈페이지의 고시·공고에서 지정 원문(구역 범위, 대상 면적, 적용 기간)을 확인합니다.
- 관할 구청 부동산 관련 부서에 직접 문의해 개별 필지의 허가 대상 여부를 재확인합니다.
주의할 점은 지정 시점과 데이터 반영 사이에 시차가 있을 수 있다는 것입니다. 신규 지정 직후에는 포털에 아직 갱신되지 않았을 수 있으므로, 최근 지정된 지역이라면 지자체 공고 원문과 구청 문의를 함께 활용하는 편이 안전합니다.
실거주 의무와 매매 시 제약
허가를 받아 주거용 주택을 취득하면 취득일부터 2년간 직접 거주해야 합니다. 이 기간에는 세를 놓거나 되팔 수 없습니다. 전세를 끼고 사는 이른바 갭투자가 사실상 막히는 구조입니다.
절차상 조건도 있습니다. 허가를 받은 뒤에는 통상 4개월 안에 소유권 이전등기 등 취득을 마쳐야 합니다. 실거주 목적을 소명하지 못하면 허가 자체가 나오지 않습니다.
- 2년 실거주 의무: 취득일 기준, 이 기간 매도·임대 제한
- 허가 후 취득 기한: 통상 4개월 내 등기 등 취득 완료
- 목적 소명: 실거주 등 허가받은 이용 목적대로 사용해야 함
- 이용의무 위반 시: 이행강제금 부과 및 허가 취소 가능
2026년 5월에는 실거주 유예 대상이 넓어졌습니다. 세입자가 있는 주택을 매수하는 경우, 발표일 당시 임대차계약의 최초 종료일까지 입주를 미룰 수 있도록 세입자 있는 주택 전체로 유예 대상이 확대됐습니다. 다만 매수자가 계속 무주택을 유지해야 하고, 정해진 기한 내 허가를 신청해야 하는 등 조건이 붙습니다.
실거주 유예는 조건과 기한이 세밀하게 정해져 있어 사례마다 적용이 갈립니다. 세입자를 낀 집을 매수한다면 유예 요건과 최종 입주 기한을 관할 구청에 확인한 뒤 계약하는 것이 안전합니다.
2026년 토지거래허가구역 현황
2026년 7월 기준 대표적인 토지거래허가구역은 다음과 같습니다. 서울 강남3구와 용산은 기존 지정을 유지하고, 수도권 일부가 새로 더해졌습니다.
| 지역 | 내용 | 시행·기간 |
|---|---|---|
| 서울 강남·서초·송파·용산 | 주요 지역 아파트 등 기존 지정 유지(재지정) | 지정 유지 |
| 용인 기흥·화성 동탄·구리 | 아파트 대상 신규 지정(6/30 발표), 총 약 170.5㎢ | 7/5 시행, 2027-12-31까지 약 1년 6개월 |
신규 지정된 세 곳은 규제지역(투기과열지구·조정대상지역) 효력이 7월 1일부터, 토지거래허가구역 효력이 7월 5일부터 적용됩니다. 보도된 구역 면적은 용인 기흥 약 81.64㎢, 화성 동탄 약 55.52㎢, 구리 약 33.34㎢입니다. 이 수치는 발표 시점 기준이며, 정확한 구역 경계와 대상은 국토교통부와 각 지자체 공고 원문으로 확정됩니다.
기존 계약의 소급 여부도 자주 헷갈리는 지점입니다. 직전 지정 선례를 보면 시행일 이전에 매매계약을 체결한 경우 허가 의무가 면제된 사례가 있었습니다. 다만 이번 지정의 경과규정과 기준일은 공고 원문에 따라 확정되므로, 계약이 진행 중이라면 시행일과 기준일을 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 토지거래허가구역에서 허가 없이 계약하면 어떻게 되나요?
허가 대상 거래를 허가 없이 계약하면 그 계약은 효력이 없습니다. 또한 계약 당시 토지 가격의 30% 이하 벌금이나 2년 이하 징역에 처해질 수 있습니다. 반드시 계약 전에 허가를 받아야 합니다.
Q. 실거주 의무 기간은 얼마이고 세를 놓을 수 있나요?
주거용 주택을 취득하면 2년간 직접 거주해야 하며, 이 기간에는 임대하거나 매도할 수 없습니다. 세입자가 있는 집을 산 경우에는 조건을 충족하면 임대차 종료일까지 입주가 유예될 수 있습니다.
Q. 내 아파트가 허가구역인지 어디서 확인하나요?
토지이음(eum.go.kr)에서 토지이용계획을 열람하면 허가구역 여부가 표시됩니다. 서울부동산정보광장, 경기부동산포털 등 지자체 포털과 구청 공고, 문의로 교차 확인하는 것이 안전합니다.
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참고 자료
- 국토교통부 - 토지거래허가구역 지정 현황 및 보도자료
- 토지이음 - 토지이용계획 열람
- 서울부동산정보광장 - 토지거래허가 제도 안내
- 대한민국 정책브리핑 - 토지거래허가구역 실거주 유예 안내
본 글은 2026년 7월 2일 기준 공개된 정보로 작성했습니다. 허가 대상 면적, 실거주 의무와 유예 요건, 지정 구역과 시행일, 벌칙 기준은 법령 개정과 각 지역 공고에 따라 달라질 수 있으니, 거래나 계약 전 국토교통부 보도자료와 토지이음, 해당 지자체 안내를 반드시 확인하시기 바랍니다.
