다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 일몰로 종료됐습니다. 정부가 2월에 "연장은 없다"고 못 박은 대로, 5월 10일 이후 양도분부터는 조정대상지역 주택을 팔 때 중과세율이 다시 붙습니다. 이미 끝난 제도이니만큼 지금 필요한 건 "버틸까 팔까"가 아니라, 어떤 순서로 정리해야 세금을 줄이는지입니다. 종료 내용과 중과세율, 5월 9일 이후에도 중과를 피하는 보완방안, 그리고 절세 타이밍을 공식 자료 기준으로 정리했습니다.
다주택자 양도세 중과 유예, 5월 9일자로 종료됐습니다
다주택자 양도세 중과 한시 배제는 2022년 5월 10일부터 1년 단위로 연장되며 이어져 왔습니다. 그 마지막 기한이 2026년 5월 9일이었고, 정부는 2월 국무회의에서 관련 시행령 개정안을 의결하면서 추가 연장은 없다는 입장을 재확인했습니다.
핵심은 양도 시점입니다. 2026년 5월 9일까지 양도(잔금 청산 또는 등기 중 빠른 날)한 주택은 다주택자라도 중과세율이 적용되지 않지만, 5월 10일 이후 양도분부터는 원칙적으로 중과 대상이 됩니다. 다만 중과가 적용되는 건 조정대상지역에 있는 주택을 팔 때이고, 비조정대상지역 주택은 다주택자라도 일반세율로 과세된다는 점이 자주 혼동되는 부분입니다.
유예는 끝났습니다. 지금 시점에서 중요한 건 종료 여부가 아니라, 보유한 주택 중 무엇을 어떤 순서로 정리하느냐입니다.
중과되면 세금 얼마나 더 내나 (양도세 중과세율)
양도세 중과세율은 기본세율(6~45%)에 일정 비율을 더하는 구조입니다. 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 가산됩니다. 세 부담이 크게 늘어나는 진짜 이유는 세율 가산만이 아니라, 중과가 적용되면 장기보유특별공제가 배제된다는 데 있습니다. 오래 보유했어도 보유기간에 따른 공제를 한 푼도 받지 못합니다.
| 구분 | 적용 양도세율 | 장기보유특별공제 |
|---|---|---|
| 중과 배제(일반) | 기본세율 6~45% | 적용(보유기간별) |
| 2주택 중과 | 기본세율 + 20%p (최고 65%) | 배제 |
| 3주택 이상 중과 | 기본세율 + 30%p (최고 75%) | 배제 |
위 세율에 지방소득세(양도세의 10%)가 별도로 붙습니다. 이를 포함하면 3주택자의 최고 실효세율은 82.5% 수준까지 올라갑니다. 또한 보유기간이 2년 미만으로 짧으면 단기 양도세율(1년 미만 70%, 1~2년 60%)과 중과세율 중 큰 금액이 적용되므로, 단기 매도는 어느 쪽으로 계산해도 부담이 큽니다.
5월 9일 이후에도 중과를 피할 수 있는 보완방안
정부는 유예를 연장하지 않는 대신, 이미 거래를 진행 중이던 사람을 위한 보완방안을 함께 발표했습니다. 핵심은 '양도일' 대신 '계약일' 기준을 일부 도입해, 5월 9일까지 계약을 마친 거래는 일정 기간 안에 잔금만 치르면 중과를 면해주는 것입니다.
| 대상 지역 | 요건 | 양도(잔금) 기한 |
|---|---|---|
| 기존 조정대상지역(강남·서초·송파·용산, 2025.10.15 기준) | 5월 9일 이전 매매계약 체결 | 계약일부터 4개월 내(최장 9월 9일) |
| 2025.10.16 신규 지정 조정대상지역 | 5월 9일까지 매매계약 체결 | 계약일부터 6개월 내(최장 11월 9일) |
| 토지거래허가구역 | 5월 9일까지 토지거래허가 신청 | 허가일 기준 위 기한 내 |
여기서 놓치기 쉬운 함정은 두 가지입니다. 첫째, 계약만 체결했다고 끝이 아니라 기한 내에 잔금 또는 등기까지 완료해야 비중과가 인정됩니다. 둘째, 이 보완방안은 5월 9일까지 계약을 마친 거래에만 적용되므로, 그 이후 새로 매도에 나서는 다주택자에게는 해당하지 않습니다.
임차인이 거주 중인 주택의 거래를 위한 실거주 의무 완화도 함께 시행됩니다. 임대차계약의 최초 종료일까지 실거주 의무를 유예하되, 늦어도 2028년 2월 11일까지는 입주해야 합니다. 주택담보대출을 받은 매수자의 전입 기한도 함께 완화됐습니다.
지금 팔까, 버틸까 — 절세 타이밍과 대안
보완방안 계약 기한이 이미 지난 지금, 신규로 매도하는 다주택자는 중과를 피하기 어렵습니다. 그래서 단순 매도보다 보유 구조 자체를 바꾸는 의사결정이 중요해집니다. 자주 검토되는 순서는 다음과 같습니다.
- 처분 순서 설계: 양도차익이 작은 주택부터 먼저 정리하고, 차익이 큰 핵심 주택은 마지막에 1세대 1주택으로 만든 뒤 양도하면 12억 원까지 비과세와 장기보유특별공제(최대 80%)를 함께 받을 수 있습니다.
- 일시적 2주택 특례: 새 주택을 산 뒤 종전 주택을 3년 이내에 처분하면 1세대 1주택으로 비과세가 가능합니다. 2023년 2월 개정으로 지역 구분 없이 처분기한이 3년으로 통일됐습니다.
- 증여 활용: 배우자 간 증여재산공제(10년간 6억 원 한도) 등을 이용해 주택 수와 취득가액을 조정하는 방법입니다. 다만 증여받은 부동산을 일정 기간 내 양도하면 이월과세가 적용될 수 있어 사전 계산이 필요합니다.
- 양도 시기 분산: 한 해에 여러 건을 양도하면 차익이 합산돼 누진세율이 높아집니다. 양도 연도를 나누면 누진 부담을 낮출 수 있습니다.
- 조정 여부 확인: 중과는 조정대상지역 주택에만 적용됩니다. 보유 주택 중 어느 것이 조정대상지역인지부터 확인하면 매도 우선순위가 달라집니다.
세율 숫자만 보고 결정하지 말고, 각 주택의 양도차익·보유기간·조정대상지역 여부를 함께 따져 정리 순서를 정하는 것이 절세의 핵심입니다.
자주 묻는 질문
Q. 유예가 다시 연장될 가능성은 없나요?
정부는 2월에 연장하지 않겠다는 입장을 밝히고 관련 시행령 개정안을 국무회의에서 의결했습니다. 작성일 기준 추가 연장 발표는 없으며, 5월 10일 이후 양도분부터 중과가 적용됩니다.
Q. 다주택자면 어떤 주택을 팔아도 중과되나요?
아닙니다. 중과는 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때 적용됩니다. 비조정대상지역 주택은 다주택자라도 일반세율(6~45%)로 과세됩니다.
Q. 5월 9일 전에 계약만 해두면 중과를 피할 수 있나요?
계약만으로는 부족합니다. 지역에 따라 계약일부터 4개월(기존 조정지역) 또는 6개월(신규 지정 지역) 안에 잔금 또는 등기까지 마쳐야 비중과가 인정됩니다. 기한을 넘기면 중과 대상이 됩니다.
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참고 자료
- 대한민국 정책브리핑 - 다주택자 양도세 중과 유예 5월 9일 종료, 잔금일 최장 6개월 유예
- 대한민국 정책브리핑 - 5월 9일, 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료
- 국세청 - 양도소득세 세율 안내
- 국세청 - 1세대 1주택 판단 시 주택 수 산정 특례
본 글은 2026년 6월 8일 기준 공개된 정부 발표와 공식 자료로 작성했습니다. 세법과 시행령, 조정대상지역 지정은 이후 변동될 수 있고 개별 사안에 따라 세액과 적용 요건이 달라집니다. 실제 매도·증여 결정 전에는 국세청 홈택스 또는 세무 전문가를 통해 본인 상황에 맞는 계산을 반드시 확인하시기 바랍니다.
